《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《国有土地使用证》是住宅不动产的物权的组成部分，由国有土地管理部门办理。
单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国家机关事务管理局等有关部门制定。土地登记申请人（使用者）持有关土地权属来源证明材料，向国土资源局提出申请，步骤分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、颁发证书。2015年3月1日起，中国停办旧证《国有土地使用证》，统一发放不动产权证书。
发展沿革
2015年3月1日起，中国停办旧证《国有土地使用证》，统一发放不动产权证书。
发证对象
城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。
申请流程
综述
单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国家机关事务管理局等有关部门制定。
国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。2015年3月1日起，中国停办旧证《国有土地使用证》，统一发放不动产权证书。
通用流程
土地登记申请
土地登记申请人（使用者）应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。
1）有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证，提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。
2）因买卖、继承、赠予等形式取得土地使用权的，提交买卖、继承、赠予土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。
3）提交土地登记申请人的身份证、户口簿，企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。
地籍调查
（2）地籍调查。对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图，查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况，并要求宗地四至邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。
权属审核
（3）土地权属审核。土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。
颁发
（4）颁发国有土地使用权证书。
参考资料：
分类流程
出让
1、出让土地使用权设定登记
（1）土地登记申请书一套
（2）国有土地使用权出让合同
（3）出让土地使用范围图（原件）
（4）出让金缴费发票（复印件）
（5）项目批文（复印件）
（6）现势性地籍图
（7）单位法人登记证及代码证（复印件）
（8）企业工商营业执照（复印件）及法人代表身份证复印件
（9）契税发票（复印件）
（10）委托登记的应提供委托书和被委托人身份证（复印件）
参考资料：
转让
2、转让土地使用权变更登记
（1）土地登记申请书一套
（2）国有土地使用权转让合同（原件）
（3）出让土地使用范围图（转让）（原件）
（4）转让协议书（复印件）
（5）转让方的国有土地使用证（原件）
（6）项目批文（复印件）
（7）现势性地籍图
（8）单位法人登记证及代码证（复印件）及法人代表身份证复印件
（9）出让金、契税发票（复印件）
（10）委托登记的应提供委托书和被委托人身份证（复印件）
参考资料：
征（拨）使用权设定
3、征（拨）土地使用权设定登记
（1） 土地登记申请书一套
（2） 征（拨）用地批准通知书（复印件）
（3） 征（拨）用地使用范围图（原件）
（4） 项目批文（复印件）
（5） 现势性地籍图
（6） 单位法人登记证及代码证（复印件）
（7） 企业工商营业执照（复印件）、法人代表身份证复印件
（8） 委托登记的应提供委托书和被委托人身份证（复印件）
参考资料：
抵押登记
4、土地使用权抵押登记
（1） 土地登记申请书一套
（2） 土地使用证（原件）
（3） 抵押合同（原件）
（4） 借款合同（复印件）
（5） 土地评估报告（原件）
（6） 土地估价报告备案表（原件）
（7） 单位登记提供企业工商营业执照（复印件）、法人代码证（复印件）、法人代码证书（复印件）、法人代表身份证复印件
（8） 委托登记的应提供委托书和被委托人身份证（复印件）
（9） 出让金、契税
（10） 股东决议
参考资料：
变更登记
5、商品房、安置房变更土地登记
（1） 土地登记申请书一套
（2） 房屋所有权证（复印件）
（3） 整栋楼分户建筑面积表或房产测绘学报告
（4） 身份证（复印件）
（5） 购房合同或买卖契约
（6） 委托登记应提供受委托人身份证（复印件）
（7） 单位登记提供企业工商营业执照（复印件）、法人代码书（复印件）、法人代表身份证复印件
（8） 现势性地籍图
参考资料：
分割登记
6、商品房分割登记
（1） 土地登记申请书一套
（2） 综合验收资料
（3） 房产测绘报告
（4） 现势性地籍图
（5） 原预登记的土地使用证
参考资料：
更名登记
7、更名（址）土地登记
（1） 土地登记申请书一套
（2） 更名（址）批文（复印件）
（3） 土地证（原件）
（4） 房产证（复印件）
（5） 单位登记提供营业执照、法人代码证及身份证复印件 （6） 个人提供居民身份证复印件
参考资料：
注销抵押
8、注销抵押登记
（1） 土地登记申请书一套
（2） 注销抵押登记申请书一套
（3） 土地他项权利证明书（原件）
（4） 银行出具的抵押权注销证明（原件）
（5） 法人代码证、企业工商营业执照（复印件）
参考资料：
个人用地登记
9、个人住宅用地登记
（1） 房产证（原件、复印件）
（2） 居民身份证（原件、复印件）
（3） 共有权证（原件、复印件）
（4） 商品房用地分割证
（5） 土地证（原件）（办理变更时提供）
（6） 购房合同或买卖契约
（7） 相关协议书、公证书（赠与、交换、继承等提供）
（8） 委托办理的需出具委托书及委托人身份证明
参考资料：
办理分类
房改房和经济适用房用的“土地使用证”的办理：由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源管理部门将依法办理；如原用地单位已不存在，住房户可和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。
登记意义
第一，开展城镇住房土地登记发证是土地行政主管部门加强城镇土地管理，依法管地的重要手段。土地登记是确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护土地权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。土地使用证书是土地使用者合法用地唯一的法律凭证。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《土地管理法实施条例》第三条规定：“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”作为政府部门，只有做好城镇住房土地登记发证工作，才能保证法律的全面贯彻实施，达到“持证管地，凭证用地”的目的。
第二，开展城镇住房土地登记发证工作是保护房地产权利人合法权益的实际行动。随着住房制度改革的深入，住房私有化进程的加快，购房己成为城镇居民一项重要的投资。土地价值作为住房价值的一部分在不同地段的房价中显露无遗。房地产开发商在取得土地开发权之后都要领取土地使用证，以保证自己在开发期间的合法权益。土地登记部门对最终土地使用者的房地产权利人颁发土地使用证，是保护房地产权利人合法权益，为权利人服务的实际行动。
第三，开展城镇住房土地登记发证为促进房地产市场规范运作奠定了基础。为适应城镇住房制度改革的深化，规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易，促进房地产市场的发展和存量住房的流通、《己购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部69号令)规定，上市交易的已购公有住房和经济适用住房，必须同时提交“房屋所有权证”和“土地使用证”。土地使用证是住房流通的前提条件、也是城镇住房拆迁补偿不可缺少的要件。
第四，开展城镇住房土地登记发证为征收土地有偿使用税提供了依据。中国依法实行国有土地有偿使用制度。1988年11月1日开征的“城镇土地使用税”和1994年1月1日开征的“土地增值税”都是以土地面积、等级、价值为基础计算出来的。土地作为不动产，其不可移动性决定了土地登记的内容除权利人外，还包括土地面积、用途、等级、价值等因素，这些因素也是土地有偿使用税的计税依据。因此，开展城镇住房土地登记发证，不仅可以规范房地产交易秩序，也是防止国有土地资产流失的有效措施。
重要性
《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。
《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。
1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。
2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
3、缺少《国有土地使用证》房地产价值会缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
相关案例
土地证和登记簿：证明力并重
村民刘某与张某东西相邻。刘某在1999年经批准取得东西17米、南北20米的宅基地建房，并领取了集体土地建设使用证，但一直没有垒院墙。2000年8月中旬，张某在垒南北院墙时向东占用了刘某取得的宅基地半米，刘某发现后予以制止，但张某不听劝告，仍将院墙垒好。刘某遂以张某侵犯其土地使用权为由，诉至法院，要求排除妨碍。张某则称，县政府2000年3月31日《关于开展土地证书查验工作的通知》（以下简称县政府通知）第二条规定：“凡已领取原土地管理机关印制的土地证书的单位和个人，应持土地证书及有关证件，到国土管理部门进行土地证书查验。查验合格的，换发国土资源部统一编号的新版土地证书，原土地证书由国土管理部门收回注销，查验不合格的，原土地证书由县国土管理部门予以收回，当事人补办有关手续后，重新颁发新版土地证书。”第六条规定：“单位和个人违反本通知规定，没按规定时限办理土地证书查验工作的，由县土地主管部门责令其限期补办查验工作，在限期内仍不办的，其原土地证书作废。”县国土管理部门为此发出《土地证书查验换证的通告》（以下简称国土局通告），并规定，原土地使用证截止到2000年6月20日作废。刘某没按期查验换证，其原有的土地证书已作废，应驳回起诉。
《土地管理法实施条例》第三条规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记是土地权利归属法定公示方法，简单地说就是对土地登记注册和颁发证书，即先登记后发证。物权中的公示原则是物权法中的一项基本原则。所谓公示原则，即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力原则。在以土地为标的物的物权取得、变动等，须登记始发生物权法上的效力。经过登记，权利主体的权利因相关法律的规定而得以确定。土地登记行为既是一种认可，又是一种证明，对社会公众产生一种证明力、推定力和公示力。所以，土地权属的确认须以登记簿上的记载为准。 根据现行土地登记制度，发放土地证书的目的在于保证土地登记活动的秩序与安全。它首先证明登记行为已经完成。登记机关在完成土地登记事务后，将土地证发放给权利人，表明登记机关已根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的土地登记。其次，有利于保证登记活动的安全。因为土地权属情况依据不动产登记簿的记载，而登记簿由登记机关所载并且由该机关保管，并不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员，擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权的危险。为防止此种情况发生，登记机关在进行土地登记之后，有必要再向权利人发土地证，其上记载与登记簿相同的内容。如果事后发现登记簿记载有与土地证相异之处，权利人可以以土地证的记载对抗登记机关，要求登记机关恢复原记载并承担责任。土地证作为一种证书，虽然可以证明土地权利归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了土地登记簿或与登记簿的记载不一致，土地证就失去了对土地权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，土地证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。例如，在土地出让、转让时，土地证的交付并不产生土地权利移转的效果，土地证受让人并不能以取得出让人的土地证为由，主张其已经取得该宗土地的权利，土地证书遗失后，土地权利人并不因此失去土地权利，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利。并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发土地证。可见，土地证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。 综上所述，刘某对该宗土地权属的确定，应以土地登记所记载的内容为依据，而不能仅仅以是否具有土地证书为惟一合法凭证而加以判断。虽然刘某未及时查验换发新证，导致他原有的土地证书被宣布作废，但原土地证书仅仅是证明法律事实的书面凭证，被宣布作废，并不意味着他已经依法取得的宅基地权利的丧失，相反，原证书中关于该宗土地的位置、面积和四至的记载与登记簿的内容相互印证，更进一步明确了刘某对该宗土地的权属。故，本案审理中应将登记簿上记载的权利作为合法、有效的证据，依法保护刘某的权利不受侵犯。
中华人民共和国土地管理法实施条例.中国政府网.2026-01-09
全国首批不动产权证书正式发放.人民网.2026-01-09
【周一见】注意：五证不全的房子千万不能买！后果真的很严重！！.福建904交通广播.2026-01-09
中华人民共和国国土资源部令.中国政府网.2026-01-09
办理《国有土地使用证》详解.江苏省自然资源.2026-01-09
中华人民共和国城市房地产管理法.中国人大网.2026-01-09
土地证和登记簿：证明力并重.中华人民共和国自然资源部.2026-01-09